בניינים או שכונות מגורים סביב המטרו: האותיות הקטנות בחוק הותמ"ל

בשעת לילה מאוחרת אישרו בשבוע שעבר 17 חברות וחברי כנסת, כמעט פה אחד, את הארכת משך הפעילות של הוועדה למתחמים מועדפים לדיור בארבע שנים נוספות לפחות. השם המסורבל של הוועדה מגלם בתוכו כביש עוקף של הביורוקרטיה המורכבת שנוצרת בוועדות התכנון והבנייה. כמו שרמזור מבטל תמרור, כך הותמ"ל, בשמה המקוצר, מסוגלת לבטל תוכניות בנייה מקומיות לפי סייגים וסעיפים שחברי הכנסת אישרו בשבוע שעבר. בתוך ההחלטה על הארכת פעילות הוועדה הסתתרו כמה סעיפים חשובים שישפיעו על החיים שלנו, של כולנו, לשנים ארוכות קדימה – הנה כמה מהם.

עוד ב"שקוף":

• אוורור טבעי ואיפוס אנרגיה: כך נראה העתיד
• כך הצליחו התעשיינים להחריג את עצמם מהחובה לבנייה ירוקה
• מכללת בית ברל מתעלמת מבניה ירוקה – המל"ג עשויה להתערב

1. הותמ"ל כאן כדי להישאר – הותמ"ל נולדה ב-2014. מדובר היה בפתרון זמני למצוקת הדיור, מעין תוצר ביניים של המחאה החברתית. מאז שנולדה, חלפו כבר שבע שנים שבהן לא נעשה דבר. לא רק שמחירי הדיור לא צנחו אז הרי שהוועדה שנולדה לעקוף מכשולים זמניים בהיררכיית התכנון והבנייה, עדיין כאן, יחד עם המכשולים, והפתרון הזמני הופך לקבוע. איש לא ניצל את הזמן הרב שחלף בינתיים כדי לשפר את המנגון ולייתר את הוועדה הזו. וכנראה שכפי שקרה כבר בעבר, בתום שש השנים הבאות, לאחר שהכנסת תאריך לשנתיים נוספות את הוראת השעה כמותר לה בחוק, דבר לא ישתנה. שוב יחברו חברי ועדת הפנים והסביבה, ושוב יתכנסו לדיונים מרתוניים ושוב, ינסחו הוראת שעה שתעבור בין לילה ותעניק חיים נוספים לותמ"ל. 

2. האינטרס הוא בסופו של דבר של כולנו – לותמ"ל יש גם יתרונות משמעותיים. בכל זאת מדובר במסלול מהיר לתכנון ובנייה. בין היתרונות הבולטים, הכנסת אישרה לותמ"ל להאיץ את קצב התכנון והבנייה של שכונות מגורים ותעסוקה ליד תחנות מטרו. על פניו מדובר במהלך חיובי, הרי לכולם יש אינטרס לבנייה סביב מרכזי תחבורה. ובטח שעדיפה בנייה במרכזי ערים על פני בנייה בשטחים פתוחים ונגיסה נוספת בקרקע הפנויה של המדינה לטובת מתחמי דיור ובעיקר לטובת יזמים.

הסעיף שמסדר למדינה מיליונים למימון המטרו

3. ספק אם חברות וחברי הכנסת שאישרו את הוראת השעה בשבוע שעבר, יודעים שבחוק ההסדרים יש התייחסות רחבה לעניין הבנייה סביב תחנות המטרו. המהלך מגלם בתוכו הכנסה משמעותית למדינה שעשויה להניב כרבע מעלות הפרויקט כולו. במילים פשוטות – בחוק ההסדרים החדש נכנס סעיף שמגדיל את המס שהיזמים ישלמו על פיתוח שטחים לבנייה ליד המטרו, ומפנה חלק מהמסים לקופת המדינה ולמימון המטרו.

כלומר במקום לשלם 50% מס "היטל השבחה" שהיזמים מחויבים לשלם לרשות המקומית, כעת, אם חוק ההסדרים יעבור כלשונו, היזמים ישלמו מס מוגדל, בגובה 75%. הרשויות יראו רק 40% ממנו, והשאר ילך לקופת המדינה לפיתוח המטרו. בתמורה, היזמים יקבלו זכויות בנייה נוספות, כמו למשל בנייה לגובה רב יותר.

מי מעוניין לצעוד קילומטר לתחנת המטרו בחום של תל אביב?

4. הכנסת אישרה לותמ"ל לבנות סביב תחנות המטרו במרחק של עד 800 מטרים לכל כיוון. המשמעות היא שבמקום שהרשות המקומית תיישם את התוכניות שלה בהתאם לצרכי התושבים, ועדה מירושלים תקבע תוכניות חדשות עבור העיר במרכז הארץ. בנוסף, מדובר אמנם על היקף מקובל בעולם לאזור שמוגדר "סביבת מטרו", אלא שבסופו של דבר 800 המטרים האלה, גם אם הם מרחק סביר, יתארכו לנוכח השבילים והבניינים מסביב ועשויים להגיע לקילומטר ואף יותר.

מעבר לזה, חשוב לציין את המובן מאליו: לא מדובר בעיר אירופאית ממוזגת, אלא באקלים של מרכז הארץ, שכולל לחות, טמפרטורה גבוהה וקרינה, כמעט ללא רוח ולעיתים ללא צל בלב אזורים בנויים. אז אולי המרחק סביר לנוסע האירופאי, אבל כלל לא בטוח איך יקבל את הגזירה הנוסע הישראלי ואם אלף מטר בשיא אוגוסט ישכנעו אותו להשאיר את האוטו בבית ולצעוד למטרו. אגב, בותמ"ל התעקשו על מרחק של 800 מטרים בשל החשש שריבוי מתחמי מגורים ידרוש תוספת של מבני ציבור, למשל בתי ספר וגנים, אלא שאיש לא מתחייב שבשטח הזה יוקמו מבני ציבור. הותמ"ל, אם יחפוץ בכך, יוכל לצופף בשטח הזה מגדלי משרדים שיניבו עוד מיסים למדינה למימון המטרו.

תחנת מטרו בתוך מרכזי אוכלוסייה

5. חשוב לציין: יחד עם המטרו נקבל שכונות מגורים ומתחמי תעסוקה נוחים ונגישים לתחבורה הציבורית. מדובר בעורק חיים שבלעדיו כל הפרויקט הזה כמעט חסר משמעות. חסר משמעות כמו תחנת הרכבת "קריית מלאכי-יואב" שרחוקה 6.3 קילומטרים בקו אווירי מצומת קסטינה, ואף יותר מזה מהעיר עצמה. וכמעט כל אחד מכיר דוגמאות נוספות מרחבי הארץ על תחנות רכבת המנותקות ממרכזי יישוב ובגלל תכנון שגוי לא ניתן להגיע אליהן ברגל ובקושי בתחבורה ציבורית. בנייה סביב תחנות כאלה היא כמעט צורך בסיסי למרחב עירוני תקין, בטח שכשמדובר בפרויקט כמו המטרו שיעלה לנו 150 מיליארד שקלים.

6. ראו כוכבית – יחד עם זאת, מובלעת פה אזהרה. תושבי הערים עלולים להתעורר לנטע זר בקרבם. ראשי ערים לאורך השנים הקימו תוכניות פיתוח שמתחשבות בצרכי העיר והאופי שלה. כעת, ועדה שחבריה יושבים בירושלים, תקבל את המפתח ללב הערים בגוש דן. אמנם מתכנני הותמ"ל מחויבים להתייעץ עם ראשי הרשויות ולהתייחס לתוכניות המקומיות וכל מקרה יבחן לגופו, אולם לרשות המקומית אין זכות וטו. עבור ערים קטנות ותושביהן מדובר בהתערבות מאוד מורגשת ודרמטית שעלולה לשנות את אופי העיר ופניה.

ושוב שכחו את אלה שקל לשכוח

7. בשולי הדברים, עבר סעיף נוסף בותמ"ל, כמעט בלי התנגדויות. בעבר, 15% מהדירות במתחמי בנייה שהותמ"ל תכנן יועדו להשכרה ארוכת טווח ו-15% יועדו להשכרה מוזלת. הוראת השעה החדשה ביטלה את הדירות המוזלות להשכרה. כעת, ניתן יהיה להשכיר לטווח ארוך ובמקום השכרה מוזלת, רבע מהדירות ישוריינו לרכישה במסלולי הטבות שונות. ההשכרה המוזלת מבוטלת למגינת ליבם של אלה שנזקקו לה ולא בטוח שיוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה חדשה מהניילונים.