כיצד משפיעה הקורונה על מחירי הדירות? / טור דעה אורח

| טור דעה אורח: טום קרגנבילד, כלכלה קלה |

כשאנו בוחנים את שוק הנדל"ן, אנחנו יכולים לראות שכבר עכשיו יש קבלנים רבים שנאלצים להתמודד עם מחסור גדול במשאבים. חומרי גלם המיובאים מסין ומדינות נוספות צפויים להיות במחסור. בנוסף, שוק הנדל"ן הישראלי מבוסס על כוח עבודה שמגיע ממדינות כמו סין, רומניה והגדה המערבית. המשמעות הישירה של המצב הנוכחי היא שאתרי בניה יתעכבו במסירת הדירות. בד בבד, אזרחים עלולים להתעכב בתשלומים לבנקים ואחרים עלולים להתקשות למצוא קונים לדירות קיימות שצריך למכור כדי לממן את הדירה החדשה.

בטווח הקצר: בין עצירת השוק לירידות

מדובר במצב מאתגר, אך במקרים רבים החוזה כבר נחתם ולכן מחיר הדירה יישאר קבוע. המחירים על חוזים קיימים עלולים לעלות בגלל עליית מחירי התשומות, שהם חלק מההתאמה בחוזה אבל לרוב מדובר בתשלום יחסי בהתאם לשלב הבנייה וזה רק אחוז מסוים מהמחיר הכולל. בנוסף, כשאנחנו בוחנים מחירי דירות חדשות סביר להניח שהנזק שנגרם לקבלנים בעקבות העיכובים יוביל אותם להעלות תעריפים על דירות עתידיות, במטרה לפצות על הנזקים שנוצרו להם.

בצד הקונים, בזמן המשבר, אנחנו צפויים לראות ירידה בביקוש ושמירה של ההון שנחסך, כדי להתמודד עם משבר הקורונה. המשמעות היא שבזמן המשבר עצמו השוק יהיה די תקוע. ישנה אפשרות שהקבלנים אפילו יורידו מחירים באופן זמני או שפשוט ימתינו עם מכירת הדירות עד תום המשבר. סביר להניח שיש כאן הזדמנות עבור הצרכנים. עם זאת, אנחנו חייבים לזכור שמדובר פה רק על הטווח הקצר.

המציאות המורכבת של העתיד

הטווח הארוך תלוי התפתחויות. במצב שבו אחוז האבטלה ישוב להיות נמוך אנחנו צפויים לראות צרכנים חוזרים לשוק במהירות וקבלנים מעלים מחירים כדי לצמצם הפסדים שנגרמו להם בתקופת המשבר. לדעתי, בשלב כזה נחווה עליית מחירים.

אופציה נוספת היא מצב שבו השוק סופג מכה קשה ונכנס לתקופה של אבטלה גדולה, מעט אשראי זמין בשוק ויותר אנשים ששומרים על ההון כדי להתמודד עם כלכלה חלשה יותר. בתקופת הביניים, עד שהכלכלה תשתקם, אולי אפילו נראה ירידת מחירים ושוק נדל"ן רגוע – לעומת מה שהכרנו בשנים האחרונות. עם זאת, מצב כזה עשוי להוביל לנזקים גדולים לקבלנים ואף לצמצום היקף הבניה. משמעות הדבר היא הקטנת ההיצע, מה שעשוי להוביל חזרה לעליית מחירים או לשמירת המצב הקיים (תלוי בכמות הבנייה).

תרחיש קיצוני נוסף שעשוי להשפיע על מחירי הדיור, וסליחה על המורבידיות, היא כמות הרוגים מקורונה. במקרה שבו מספר רב של דירות גדולות יוזרם לשוק (חס וחלילה שאלו יהיו הנסיבות), אנחנו צפויים כמובן לראות ירידה במחירי הדיור, לפחות באופן זמני.

הגורמים המעצבים בטווח הרחוק: ללא שינוי

חשוב לזכור, שעל אף שישנם תרחישים בהם נראה ירידת מחירים בטווח הארוך, אנחנו עדיין נאלצים להתמודד עם בעיות שמובילות למחירי דיור גבוהים. הילודה הגבוה בארץ לצד הביורוקרטיה הכבדה בתחום הבניה משפיעים לרעה על המחיר שכולנו משלמים. גם אם לאור טרגדיה גדולה מחירי הדיור ירדו, בטווח הארוך קצב הילודה הגבוה לצד הבנייה האיטית יובילו לגידול בביקש ומחסור בהיצע ובהתאם – לעליית מחירים.

הערה: טור זה לא מהווה בשום צורה המלצה להשקעות ואין להסתמך עליו בהליך קבלת החלטות לגבי קניה או מכירה של דירות. מדובר בניתוח כלכלי תיאורטי בלבד. 

• למה אנחנו מפרסמים טורי דעה אורחים?
• יש לך דעה אחרת? כתבו לנו!

טום קרגנבילד כותב ומנהל את "כלכלה קלה" – עמוד פייסבוק ואתר אינטרנט שנוצרו במטרה להנגיש ידע כלכלי בשפה פשוטה, תוך התייחסות לאירועים אקטואליים, במטרה לתת לאזרחים כלים להבין טוב יותר את העולם הכלכלי.