דיירים מתקשים לשלם שכר דירה: האם המדינה צריכה להתערב?

א', נשואה ואם לשניים מנס ציונה, גרה עם משפחתה כבר יותר משבוע אצל אמה. הקושי לשלם את שכר הדירה העמיד אותה במצב שלא דמיינה שתיקלע אליו. "אנחנו משלמים שכירות ובכלל לא נמצאים. גרים אצל אמא שלי כדי לחסוך על מים וחשמל, המצב באמת קשה", היא משתפת. 

"יצאתי לחל"ת באמצע חודש מרץ ועדכנתי מיד את בעל הדירה שלא נוכל לשלם את כל שכר הדירה. הוא אמר שאנחנו חיים בסרט שהוא יוריד לנו, שגם הוא בחל"ת ולכן צריך את הכסף. זאת לא הדירה היחידה שהוא משכיר אבל הוא מחליט שלא לבוא לקראתנו. זה לא אנושי. השיחה התלהטה והוא כבר נשמע שהוא מתכוון לתבוע אותי. אחרי חודש של משא ומתן הוא הסכים להוריד לנו 1,000 שקל בחודש, בתנאי שנחזיר לו הכול ברגע שאני חוזרת לעבוד".

ההתמודדות עם חוזי השכירות עשויה להיות מבלבלת במיוחד למי שרק נכנסו לדירתם. "אני דיילת אוויר, וממש בשבוע שבו חתמתי על חוזה בדירה חדשה בתל אביב הוציאו אותי לחל"ת", מספרת תמר, בת 23, מהיישוב שמשית.

"חזרתי להורים לסופ"ש בלי להבין מה קורה ופתאום הודיעו שכל המדינה נסגרת ופשוט נתקעתי פה. לילה אחד לא ישנתי בדירה ובינתיים החדר שלי עומד ריק ועולה כסף. אפילו לא פגשתי את בעל הדירה, כי חתמתי על החוזה אלקטרונית בגלל הקורונה. עכשיו הוא לוחץ עלי להעביר לו 12 צ'קים שאין לי".

אך המשבר הכלכלי לא פוגע רק בשוכרים – אלא גם בבעלי הדירות, שחלקם ממשיכים לשלם משכנתא או חיים מכספי שכר הדירה ועלולים להישאר ללא הכנסה בימים אלה. "עבורנו זאת בעיה לא לקבל תשלום לחלוטין", מודה ר', בעלת דירה מתל אביב.

"הדייר אמר שהוא איבד את שתי העבודות שלו וביקש לא לשלם בכלל באפריל. אנחנו משלמים משכנתא בכל חודש, והכסף שהדייר לא ישלם יצא מהכיס שלנו. חשבנו מה אפשר לעשות והחלטנו לתת לו 50% הנחה ואת שאר הסכום לפרוס לתשלומים. זה מאוד עזר לו".

האם המדינה צריכה להתערב? הדעות חלוקות. חלק ממדינות ה-OECD כבר הפעילו מדיניות אקטיבית וחוקים חדשים לניהול המשבר בשוק הדירות (פירוט – בהמשך הכתבה). אך בישראל, למרות פגיעה בהכנסה של יותר ממיליון אזרחים, עד לרגע כתיבת שורות אלה הממשלה לא נקטה כל צעד.

למעט דיון אחד בוועדה – הנושא לא עלה בכנסת ולא הוסדר באף אחת מהנחיות משרד הבריאות. ההתייחסות היחידה לנושא היא הבהרה שיצאה לאחרונה והודיעה שניתן לעבור דירה רק במקרים "דחופים", ללא כל קריטריונים להגדרתם של מקרים דחופים. השוכרים ובעלי הדירות נותרו באפלה, חסרי וודאות, ללא כלים להתמודדות עם המשבר. בינתיים – המצב הכלכלי מידרדר והיכולת לשלם שכירות הולכת ופוחתת. מה מציעים כלכלנים ועורכי דין משני צדי המפה הפוליטית כדי לגשר על המציאות הקשה?

בזמן שהממשלה שותקת – השוכרים כבר מתארגנים

תמר משמשית וא' מנס ציונה לא לבד: המספר הכולל של דורשי העבודה בישראל הגיע ל-1,085,461 בני אדם נכון לאמצע אפריל, וע"פ דו"ח הלמ"ס כמעט שליש מהישראלים גרים בדירות שכורות. הנתונים כבר נותנים אותותיהם בשטח: הרשתות החברתיות מלאות בשאלות של משכירים ושוכרים אובדי עצות, ויש מי שממש מפחדים להישאר ללא קורת גג. 

לוואקום שהשאירה הממשלה נכנסו ארגוני החברה האזרחית, שהחלו לסייע לאזרחים. קבוצת הפייסבוק "החמ"ל החברתי" למשל, מפעילה מערך מתנדבים שמטרתו להנגיש את המידע וההוראות לאזרחים, להפנות אותם לגורמי סיוע רלוונטים, ולענות לשאלות בנושא הקורונה. בקבוצה ניתן למצוא אינספור שאלות בנוגע להתמודדות עם בעלי דירות.

"תשלומים כמו משכנתא או שכירות, שהם ההוצאה הגדולה ביותר שלנו, עלולים להיות מאיימים במיוחד בימים אלה", מסביר מנהל החמ"ל עו"ד אוהד אמר, מהקלניקות המשפטיות באוניברסיטה העברית. "בחלק מהמקרים הצלחנו לסייע לפונים לקבל הנחה בתשלום שכר הדירה וגם לפרוס את התשלומים". 

פעילים בולטים נוספים הם חברי מחאת "אנחנו השוכרים". יייסדו אותה לאחרונה קבוצת סטודנטים החברים בתא של עמותת "עומדים ביחד" באוניברסיטת תל אביב. בשיתוף עם מרכז הגר לדיור חברתי, הם הוציאו נייר עמדה המפרט מספר הקלות שהממשלה צריכה לספק לדעתם לשוכרים ולבעלי הדירות. לתנועה הייתה גם הצלחה קטנה לאחרונה: בשבוע שעבר הגיש ח"כ איתן גינזבורג (כחול-לבן) הצעה למשרד האוצר המבוססת על נייר העמדה שלהם.

בין הדרישות שהעלו: הארכת חוזי שכירות אוטומטית בעת שהתנועה עוד מוגבלת, השהיית פינוי דיירים ודחייה של 30% משכ"ד תוך החזרה של חצי מסכום הדחייה לבעלת או בעל הדירה, למי שהכנסתם נפגעה. מהמדינה הם מצפים להגדיל את הסיוע הממשלתי בתשלום השכירות ובמקביל לתת מענק לבעלי הדירות בגובה 15% משכר הדירה יחד עם אפשרות לדחיית תשלום המשכנתא.

• לנייר העמדה המלא – לחצו כאן

למה לעודד את הציבור להיכנס לחובות?

הצעות מהסוג הזה מעוררות מחלוקת בקרב מומחים כלכליים. "השהייה של שכר הדירה עלולה להרע עם השוכרים", טוענת פרופ' לכלכלה אליס ברזיס, מנהלת מרכז אהרון מאיר למדיניות כלכלית. "כשהם לא משלמים במשך כמה חודשים, הם צוברים חוב שיהיו צריכים לשלם לבעל הדירה בעתיד. במידה והמשק היה חוזר לקדמותו אחרי שלושה חודשים זה לא היה נורא, כי היה להם מאיפה לשלם. אבל זה לא המצב". 

פרופ' ברזיס מסבירה שעד כמה שההווה קשה, העתיד ככל הנראה לא ורוד יותר. "המשכורות ירדו, ההכנסה הפנויה עתידה לרדת ב-10% ומדברים על בין 9-10% יותר אבטלה", היא מנבאת. "לא יהיה לכולם מאיפה להחזיר את הכסף לבעלי הדירות. למה לעודד את הציבור להיכנס לחובות? כל אחד צריך לחיות כרגע באופן שמתאים ליכולות הכלכליות שלו כמו שהן היום, ולא להקפיא את מצבו הקודם".

יחסי הכוחות בשוק משתנים בעיניה דווקא לטובת השוכרים. "יש ירידת מחירים ולשוכרים יש אופציות חדשות: היום אם דירה מתפנה, המחיר שמבקשים עליה הוא כבר נמוך יותר ב-20%. מי שרוצה להוציא את השוכרים – יפסיד. בעל או בעלת דירה צריכים להסתגל למצב החדש".

יעל אגמון, מובילת מחאת "אנו השוכרים", תובעת מהממשלה לעשות סדר. "צריך להיות פה רגולטור שנותן תשובות", היא קובעת. "המדינה מאפשרת מעט מידי הוצאות תקציביות. אם אנחנו נשווה את המצב שלנו למדינות אחרות בעולם, נגלה ששם נקטו צעדים מרחיקי לכת, משחררים הרבה יותר סיוע לתושבים. אני מקווה שיתעוררו לפני שיהיה פה משבר כלכלי-חברתי עצום".

אך לדעת פרופ' ברזיס, כל התערבות ממשלתית בדמות חוק או תקנה עלולה לפגוע בחלשים. "זה לא שתמיד השוכרים הם חלשים והמשכירים הם חזקים", היא אומרת. "למשל זמרת מצליחה שוכרת דירה ב-6,000 ש"ח לחודש מאיש מבוגר ללא פנסיה. בגלל חוק כמו השהיית פינוי דיירים הזמרת עלולה לא לשלם לבעל הדירה שלה, גם אם הרוויחה הון, והוא יתקע בלי הכנסה. זה לא הוגן. הסכמים לעומת חוק מאפשרים גמישות, הוגנות והתאמה למצב הייחודי של הצדדים".

לכן, היא מציעה, "הממשלה צריכה להוציא הבהרה שחשוב להגיע להסכמות בנושא השכירות. אני גם מציעה שעורכי דין וכלכלנים ישתפו פעולה ויקימו וולנטרית מערך של מגשרים שיעזרו לציבור בנושא הזה. לאחר שיהיו כמה גישורים והסכמים, הם יהוו תקדים להתנהלות ושאר המשק יתיישר לפיהם".  

מניו זילנד לדובאי: מה קורה בעולם? 

מבדיקת "שקוף" עולה כי בניגוד לישראל ישנן מדינות במערב שנקטו צעדים שונים להקלה על בעלי הדירות והשוכרים. ברובן הוחלט להשהות את כל הפעילות המשפטית סביב פינוי דיירים. המצב הזה מתקיים בפועל בימים אלה גם בישראל, גם אם לא במכוון: תקנות שעת החירום קובעות שבתי המשפט יעבדו במתכונת מצומצמת של דיונים דחופים בלבד. דיון בפינוי דיירים לא נכנס תחת הגדרה זו, ולכן לא ידון בבית המשפט עד שהמצב יחזור לקדמותו.

(אינפוגרפיקה: רון אשרוב)

• ארה"ב: פעילות משפטית הקשורה לפינוי שוכרים מהבתים מושהית לחודשים הקרובים. בניו יורק גם דחו את תשלומי המשכנתא למי שנפגעו כלכלית כתוצאה מהמשבר. מדינות אחרות בארה"ב קבעו הקלות נוספות. 
• איטליה: עצמאים יכולים לבקש להשהות את תשלומי המשכנתא למספר חודשים, אם הם יוכיחו כי הכנסתם ירדה בשליש בעקבות משבר הקורונה.
• בריטניה: כל פעילות משפטית הקשורה לפינוי שוכרים מהבתים עוכבה ל-3 חודשים אלא אם היא התחילה טרם וירוס הקורונה. בעלי הדירות יכולים לקבל "חופשה" של כמה חודשים מתשלום המשכנתא אם משכורתם נפגעה כתוצאה ישירה ממשבר הקורונה.
• צרפת: נשיא צרפת מקרון הכריז כי תשלומי הגז, החשמל ושכר הדירה – מושהים בינתיים. 
• גרמניה: לא ניתן לסיים חוזה עם דיירים שאינם משלמים שכר דירה בגלל משבר הקורונה.
• ניו זילנד: הוקפאה האפשרות להעלות את גובה שכר הדירה. בנוסף, ישנה תוכנית ל"חופשה" מהחזר משכנתא, שמאפשרת לדחות את התשלום בשישה חודשים למי שהכנסתם נפגעה.
• ספרד: לא ניתן לפנות שוכרים מבתיהם במהלך המשבר. תינתן הארכה אוטומטית של חוזים שעומדים להיגמר בזמן המשבר. מי שבבעלותם מעל שמונה דירות, ישהו את תשלומי השכירות בארבעה חודשים.
• דובאי:דוחה את כל תשלומי שכר הדירה בשישה חודשים ואוסרת פינוי דיירים מהדירות.

50% שכר דירה עדיף מכלום

החרדה הקיומית של שוכרים שאינם יכולים לעמוד בתשלום היא שיהפכו בבת אחת לחסרי בית. מה חושבים המומחים המשפטיים על הפרות חוזים בתקופת הקורונה?  "לבעלי דירה יש זכות לנקוט בהליך של פינוי, אבל זה לא הליך שיתאפשר בחודש הקרוב לפחות", מרגיעה (חלקית) עו"ד זהבית מקונן-צוקרמן, מומחית לדיני מקרקעין.

"כדי לפנות שוכרים צריך להגיש תביעה לפינוי שוכר, וכרגע כל ההליכים המשפטיים נדחו עד מאי. אחרי שתיגמר תקופת החירום יכול להיות שבעלי דירות יראו לנכון להגיש תביעות מהסוג הזה, אבל גם כשהעניינים יגיעו לבית המשפט אני מאמינה שהשופטים יתחשבו בנסיבות".

אז מה את מציעה לשוכרים שנקלעו למצוקה כלכלית לעשות?

"פשוט לבוא ולדבר עם בעל או בעלת הדירה, ולנסות להגיע להסדר ולהסכמות. אם מדובר בבעלי דירה שיכולים לוותר על חלק מהכסף או לפחות לדחות את התשלום – מה טוב. אבל צריך לזכור שברמה החוזית השוכרים התחייבו לשלם, ועם זה צריך לפעול". 

כלל לא בטוח שפינוי שוכרים יועיל לבעלי הדירה בימים שבהם קשה מאוד למצוא דיירים חדשים. "זה לא המעשה החכם לעשות", טוען עו"ד אסף אמון, מומחה בתחומי המקרקעין. "גם לבעלי הדירות יש אינטרס לבוא לקראת השוכרים, ולא לפנותם: אם השוכרת שלי לא משלמת ואני מוציא לה תביעה לפינוי מושכר, ההליך יקח לי לפחות שלושה חודשים, ובזמן הזה אני עדיין לא אקבל את הכסף. אני אולי יכול לממש ערבויות – כמו לפרוע צ'ק ביטחון – אבל אם בגלל הקורונה לערבויות אין כיסוי, אז אני שוב נשאר בלי כלום ביד".

זה מגביר את הסיכויים לקבל הנחה מבעלי הדירות?

"עדיף לבעלי הדירה לשמור על השוכרים לטווח הרחוק ולסייע להם, בסוף זה יעזור לשני הצדדים. בימים רגילים, המצב הכלכלי של השוכרים לא אמור 'לעניין' את המשכיר, אבל במשבר הקורונה שני הצדדים עלולים להפסיד. לכן אם לשוכרים אין כסף לשלם – עדיף למשכירים נשוך שפתיים, ולהבין שתשלום של 50% משכר הדירה עדיף מכלום".

זאת הסיבה כנראה, שבעל הדירה של א' מנס ציונה, שהתעקש במשך חודש, הסכים לבסוף להוזלה חלקית. אבל המשא ומתן היה כל כך קשה שהנזק כבר נעשה. "אחרי ההתנהלות הזו אני מבינה שאני בכלל לא רוצה להישאר בדירה הזו", אומרת א', "החוזה נגמר ביוני ואנחנו לא הולכים להישאר אצל בעל דירה כזה".