אם זה תלוי בקבלנים – מחירי הדירות יישארו גבוהים // דעה

כלכלנים ליברלים מספרים לנו בעקביות שאם ייתנו לקבלנים לבנות - מחירי הדיור יירדו. הבעיה עם הטענה הזו: במציאות הקבלנים מעדיפים להשאיר היצע דירות נמוך מספיק כך שרמת המחירים הגבוהה לא תפגע. בשביל להבין את זה מספיק להסתכל על באר שבע
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

רוצה את מיטב הכתבות והתחקירים של שקוף ישירות לתיבה? פה נרשמים לניוזלטר:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

| טור אורח: ערן הילדסהיים – "הכלכלה האמיתית" |

כלכלנים ליברלים תומכי השוק החופשי טוענים שוב ושוב שהבעיה בשוק הדיור הישראלי היא העדר היצע. ככל שנגדיל את היצע הדירות ככה ירדו מחירי הדיור – אומרים לנו. הטענה הזו נשמעת הגיונית, אלא שהיא מבוססת על ההנחה שכוחות השוק החופשי יכרתו את הענף עליו הם יושבים ויורידו את המחירים מרצונם.

חשוב להבין שדירות הן מוצר שנמכר למטרות רווח – הקבלנים הם לא עמותה למען תועלת הציבור. כל תכליתם הוא להשיא רווח על ידי מכירת הדירה במחיר הגבוה ביותר. קבלן חפץ חיים שמזהה מצב שבו ההיצע עולה על הביקוש ומסכן את רמות המחירים הקיימות, פשוט לא יבנה.

לא מדובר בתיאוריה כלכלית אלא במציאות אותה חווה שוק הדיור הישראלי בכל פעם שבו יש חשש לירידת מחירי הנדל"ן. כך למשל יו"ר ארגון הקבלנים בדרום, אלי אביסרור, טען רק לפני מספר חודשים שבאר שבע מוצפת בקרקעות לבנייה. לכאורה, לפי התאוריה של אותם כלכלנים, היינו צריכים לראות קבלנים שעטים על הקרקעות, בונים כמו משוגעים, מגדילים את ההיצע – ובשורה התחתונה מורידים את מחירי הדיור. במציאות אביסרור התריע שאף קבלן לא יסכים לבנות בתנאים שבהם ההיצע עולה על הביקוש – וזה אכן מה שקרה שם בפועל.

לפי ד"ר יאיר דוכין – כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה – בידי המדינה ובידי חברות הבניה היזמיות היו בשנים האחרונות קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות – והן לא בנו עליהן. כנראה על מנת למנוע את הצפת השוק והורדת המחירים.

דבריו של דוכין מגובים גם בדוחות הלמ"ס. ב-2015 הגיע לשיא מספר התחלות הבנייה בישראל – 54,788 דירות חדשות החלו להיבנות (אוקטובר 15 – ספטמבר 16).

החל מהחציון השני של 2015, ובעקבות הציפייה לתכנית "מחיר למשתכן", התהפכה מגמת הביקוש לדירות – כאשר חלה ירידה של 3.5% ברבעון האחרון וזאת לעומת עלייה של למעלה מ-13% בביקושים ברבעון הראשון של אותה שנה.

הירידה בביקוש המשיכה גם בשנים לאחר מכן – ובעקבותיה חלה גם ירידה עקבית בהתחלות הבנייה של הקבלנים, שנמשכה לאורך כל אותן שנים ועמוק לתוך 2018. ב-2017-2018 מספר התחלות הבנייה כבר ירדו לשפל חדש מאז השיא ב-2015, ועמדו על 44,512 דירות (אוקטובר 17 – ספטמבר 18). המשוואה הזו פשוטה וחוזרת על עצמה פעם אחרי פעם: ברגע שיש חשש לעליית ההיצע על הביקוש ובכך הפרה של יציבות מחירי הדיור כלפי מטה – הקבלנים מפסיקים לבנות.

כשהתאוריה פוגשת את המציאות

על פי תאוריית "המחסור החמור בהיצע" של הכלכלנים, היינו אמורים לראות כבר המוני הומלסים שמציפים את הרחובות, יחד עם מאות אלפי זוגות צעירים ש"מצטופפים" מחוסר ברירה יחד עם הוריהם תחת אותה דירה. בישראל אמנם יש חסרי בית, אבל במספרים נמוכים. אז מה לגבי אותם "מצטופפים"?

על פי הלמ"ס, בשנת 2004 משקי בית שכללו פרט נשוי, שאינו ראש משק הבית או בן/בת הזוג, היוו רק 2.5% מכלל משקי הבית; בשנת 2008 מספרם ירד ל-1.9%. עם העלייה במחירי הדירות והשכירות חלה עלייה של המצטופפים ל-2.6% בשנת 2011 – אך החל מ-2012 התהפכה שוב המגמה וכמות המשפחות שהצטופפו תחת קורת גג אחת ירד לרמה של 2.1% וזאת בזמן שהמחירים בשיא בשנת 2014.

סביר להניח שבאוכלוסייה היהודית הלא-חרדית, המספרים נמוכים בהרבה. כלומר, אפילו בשלהי הבועה נדיר היה למצוא מישהו שגר ברחוב או עם ההורים בגלל מחסור בהיצע דירות, בטח לא יותר ממה שהיה כאן בתחילת העשור הקודם.

יש לכם הערות, הארות או ביקורת על הכתבה? מכירים מידע או סיפור שאנחנו לא?

רוצה את מיטב הכתבות והתחקירים של שקוף ישירות לתיבה? פה נרשמים לניוזלטר:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

תגובה אחת

  1. הקבלנים עשו טעות אסטרטגית כשבחרו ליקר את הנדלן. זה דומה לדיג יתר. לא רק שהקורבן נטבח, בסופו של דבר גם הדיג נשאר ללא פרנסה והסועד ללא ארוחה. שיווי משקל אקולוגי הכרחי לשמירת סביבה באשר היא בת קיימה. הקבלנים הביאו את רמת המחירים לנקודה בה כח הקניה של הציבור לא רלוונטי ולכן גם הקבלנים סובלים ממיתון אותו יצרו.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

שקוף הוא כלי התקשורת העצמאי הגדול בישראל. פה תקראו עיתונות חוקרת, מעמיקה וביקורתית, בתחומי הון-שלטון-עיתון, עבודת הכנסת, משבר האקלים ועוד.

"עצמאי" אומר שכל המימון שלנו, מהשקל הראשון ועד האחרון, מגיע רק מ- 6,701 איש ואישה בדיוק כמוך. אנחנו לא לוקחים אגורה מבעלי הון או קרנות, אין פרסומות ואנחנו משוחררים משיקולי רייטינג. זו מהפכה: אנחנו היחידים בישראל שפועלים במודל הזה, באופן שמבטיח שנעשה עיתונות נקייה מאינטרסים ומלחצים פוליטיים, כזו שנכנסת לעובי הקורה ולא פוחדת לומר את האמת. כל תמיכה, בכל סכום, מאפשרת לנו להמשיך ולשנות את המציאות הישראלית, למען כולנו.

משוב על האתר החדש

אנחנו בתקופת הרצה, נשמח לכל פידבק.

תודה על המשוב!

בזכותך אנחנו משתפרים כל הזמן.

אם עדיין לא הצטרפת כמו"ל – אפשר לעשות את זה כאן.

מערכת שקוף.