אם זה תלוי בקבלנים – מחירי הדירות יישארו גבוהים // דעה

| טור אורח: ערן הילדסהיים – "הכלכלה האמיתית" |

כלכלנים ליברלים תומכי השוק החופשי טוענים שוב ושוב שהבעיה בשוק הדיור הישראלי היא העדר היצע. ככל שנגדיל את היצע הדירות ככה ירדו מחירי הדיור – אומרים לנו. הטענה הזו נשמעת הגיונית, אלא שהיא מבוססת על ההנחה שכוחות השוק החופשי יכרתו את הענף עליו הם יושבים ויורידו את המחירים מרצונם.

חשוב להבין שדירות הן מוצר שנמכר למטרות רווח – הקבלנים הם לא עמותה למען תועלת הציבור. כל תכליתם הוא להשיא רווח על ידי מכירת הדירה במחיר הגבוה ביותר. קבלן חפץ חיים שמזהה מצב שבו ההיצע עולה על הביקוש ומסכן את רמות המחירים הקיימות, פשוט לא יבנה.

לא מדובר בתיאוריה כלכלית אלא במציאות אותה חווה שוק הדיור הישראלי בכל פעם שבו יש חשש לירידת מחירי הנדל"ן. כך למשל יו"ר ארגון הקבלנים בדרום, אלי אביסרור, טען רק לפני מספר חודשים שבאר שבע מוצפת בקרקעות לבנייה. לכאורה, לפי התאוריה של אותם כלכלנים, היינו צריכים לראות קבלנים שעטים על הקרקעות, בונים כמו משוגעים, מגדילים את ההיצע – ובשורה התחתונה מורידים את מחירי הדיור. במציאות אביסרור התריע שאף קבלן לא יסכים לבנות בתנאים שבהם ההיצע עולה על הביקוש – וזה אכן מה שקרה שם בפועל.

לפי ד"ר יאיר דוכין – כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה – בידי המדינה ובידי חברות הבניה היזמיות היו בשנים האחרונות קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות – והן לא בנו עליהן. כנראה על מנת למנוע את הצפת השוק והורדת המחירים.

דבריו של דוכין מגובים גם בדוחות הלמ"ס. ב-2015 הגיע לשיא מספר התחלות הבנייה בישראל – 54,788 דירות חדשות החלו להיבנות (אוקטובר 15 – ספטמבר 16).

החל מהחציון השני של 2015, ובעקבות הציפייה לתכנית "מחיר למשתכן", התהפכה מגמת הביקוש לדירות – כאשר חלה ירידה של 3.5% ברבעון האחרון וזאת לעומת עלייה של למעלה מ-13% בביקושים ברבעון הראשון של אותה שנה.

הירידה בביקוש המשיכה גם בשנים לאחר מכן – ובעקבותיה חלה גם ירידה עקבית בהתחלות הבנייה של הקבלנים, שנמשכה לאורך כל אותן שנים ועמוק לתוך 2018. ב-2017-2018 מספר התחלות הבנייה כבר ירדו לשפל חדש מאז השיא ב-2015, ועמדו על 44,512 דירות (אוקטובר 17 – ספטמבר 18). המשוואה הזו פשוטה וחוזרת על עצמה פעם אחרי פעם: ברגע שיש חשש לעליית ההיצע על הביקוש ובכך הפרה של יציבות מחירי הדיור כלפי מטה – הקבלנים מפסיקים לבנות.

כשהתאוריה פוגשת את המציאות

על פי תאוריית "המחסור החמור בהיצע" של הכלכלנים, היינו אמורים לראות כבר המוני הומלסים שמציפים את הרחובות, יחד עם מאות אלפי זוגות צעירים ש"מצטופפים" מחוסר ברירה יחד עם הוריהם תחת אותה דירה. בישראל אמנם יש חסרי בית, אבל במספרים נמוכים. אז מה לגבי אותם "מצטופפים"?

על פי הלמ"ס, בשנת 2004 משקי בית שכללו פרט נשוי, שאינו ראש משק הבית או בן/בת הזוג, היוו רק 2.5% מכלל משקי הבית; בשנת 2008 מספרם ירד ל-1.9%. עם העלייה במחירי הדירות והשכירות חלה עלייה של המצטופפים ל-2.6% בשנת 2011 – אך החל מ-2012 התהפכה שוב המגמה וכמות המשפחות שהצטופפו תחת קורת גג אחת ירד לרמה של 2.1% וזאת בזמן שהמחירים בשיא בשנת 2014.

סביר להניח שבאוכלוסייה היהודית הלא-חרדית, המספרים נמוכים בהרבה. כלומר, אפילו בשלהי הבועה נדיר היה למצוא מישהו שגר ברחוב או עם ההורים בגלל מחסור בהיצע דירות, בטח לא יותר ממה שהיה כאן בתחילת העשור הקודם.